CostPAR, Bottom Rate e marginalità alberghiere

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CostPAR, Bottom Rate e marginalità alberghiere sono dei termini di cui si parla spesso in ambito alberghiero e che andremo a spiegare nel seguente articolo.
Scopo delle prossime righe è di analizzare i parametri da tenere in considerazione quando si va a calcolare il costo di vendita di una camera.
Vogliamo quindi conoscere con esattezza quanto costa alla nostra struttura alberghiera avere una camera occupata.

Quanto costa al nostro hotel una camera occupata?

Per poter procedere con questo calcolo, occorre innanzitutto individuare quali sono i costi fissi ed i costi variabili che vanno a comporre le voci di costo.

I costi fissi sono quell’insieme di costi che non variano in base al numero di camere vendute: sia che il nostro hotel sia occupato all’1% che al 100% dovrò comunque sostenere quei costi. 

I costi variabili (o costi marginali) sono invece strettamenti collegati al numero di unità vendute. 

Per capire meglio di cosa stiamo parlando facciamo un breve esempio dei principali costi marginali che si sostengono quando si vende una camera:

  • Lavanderia (biancheria da bagno, lenzuola, accappatoio);
  • Kit cortesia ospiti (saponi, cuffie, ciabatte);
  • Food cost (breakfast);
  • Materiale cartaceo di benvenuto (depliant, materiale informativo);
  • Pulizia della camera (nel caso in cui il servizio di pulizia sia delegato ad un’azienda esterna). 

Sommando tutti i costi variabili si ottiene un importo che sarà il costo di una unità “camera occupata”.

Costi variabili e durata media di pernottamento

Una volta calcolati i costi variabili è importante tenere in considerazione il fatto che questi non rimangono costanti indipendentemente dalla durata del soggiorno.

Spieghiamo meglio: se prendiamo in considerazione il prezzo del materiale promozionale cartaceo che lasciamo in camera questo graverà come costo allo stesso modo sia per prenotazioni di 1 notte che per prenotazioni di 5 o 6 notti. Similmente le lenzuola dovranno essere sostituite ogni 2 o 3 giorni pertanto avranno un costo che può essere spalmato anche su più giorni.

Per questa ragione, al fine di ottenere degli importi quanto più corretti possibile è importante fare riferimento anche ad un altro indice, quello della durata media di pernottamento

Questo indice tende a variare in base a diversi fattori, primo fra tutti la tipologia di clientela che caratterizza l’hotel, ma può variare anche in base al periodo dell’anno e alla stagionalità (fiere, eventi, festività etc… possono variare la durata media del soggiorno).

A quale prezzo si deve vendere una camera?

Alla luce di questo dato è importante andare a compensare ed adattare quello che è il costo di vendita di una camera calcolato come semplice somma dei costi marginali.

Da un punto di vista puramente teorico vendendo una camera ad un prezzo superiore anche di un solo centesimo di euro rispetto alla somma dei costi marginali l’albergatore otterrebbe già un guadagno, irrisorio ma di fatto un guadagno.

Poiché la marginalità economica deve andare a coprire molteplici altri aspetti come per esempio il rischio di impresa, compensi di amministratori, riserve economiche per investimenti futuri etc… non è saggio (e sensato) pensare di vendere camere a prezzi poco al di sopra del prezzo di costo.

Per tale ragione in fase di pianificazione alberghiera è importante andare a definire per ciascuna combinazione di alloggio e tariffa quella che è la bottom rate.

Come calcolare la bottom rate

La bottom rate è il prezzo al di sotto del quale non vogliamo mai vendere una determinata camera. 

Per calcolare la bottom rate dobbiamo prima calcolare 2 indici di fondamentale importanza: CostPAR e costo fisso unitario.
Il costo fisso unitario è il costo che dobbiamo sostenere per ciascuna camera, indipendentemente dal suo stato di occupazione o meno. Questo si calcola in maniera semplice ossia: somma di tutti i costi fissi della struttura diviso il numero di giorni in cui la struttura è aperta durante l’anno diviso il numero di camere che si hanno.

1 – Esempio di calcolo del “costo fisso unitario”

Un hotel di 80 camere ha costi fissi per 1.3 milioni di euro all’anno e l’hotel è aperto 11 mesi all’anno. Il costo fisso unitario sarà pari a 1.300.000 € / 80 camere / 335 giorni = 48,51€ al giorno.

Il costo fisso unitario è un costo che l’albergatore sostiene indipendentemente da quante camere riesce a vendere.

A questo punto per calcolare il CostPAR abbiamo bisogno di moltiplicare i costi marginali per singola camera per il numero delle camere vendute così da ottenere, per un determinato giorno, il costo reale che ha sostenuto la mia struttura.

2 – Esempio di calcolo del “CostPAR

Riprendiamo i numeri descritti nell’esempio 1. 
Se in un determinato giorno vendiamo 50 delle 80 camere e i nostri costi marginali sappiamo essere pari a 14€ per camera per notte possiamo calcolare la somma dei costi marginali come: 14,00 € x 50 camere vendute = 700,00€ 

Riprendiamo il costo calcolato all’esempio 1, ciascuna camera ha un costo giornaliero fisso pari a 48,51€ vediamo che il costo totale per camera disponibile (CostPAR) sarà pari a:

(48,51 € x 80 camere) + 700€ costi variabili = 4.580,80€ 

Dividiamo il prezzo totale sostenuto per il numero di camere 4580,80€ / 80 camere e otteniamo il CostPAR pari a 57,26€.


Il CostPAR può essere calcolato su base giornaliera, settimanale, mensile o annuale ed è l’indice di riferimento base su cui andare a definire la bottom rate del nostro hotel.Per un albergatore avere consapevolezza dei diversi costi che si hanno (fissi, variabili, per camera etc…) e conoscere le statistiche sui tassi di occupazione media è di vitale importanza per creare delle politiche tariffarie basate sui numeri.

Con il software gestionale Slope hai sempre sotto controllo ogni aspetto del tuo hotel.

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