Che cosa significa asset management per un hotel
Quando parliamo di asset management in ambito alberghiero, molti pensano subito alla gestione del patrimonio immobiliare, tuttavia per un hotel indipendente italiano, questo concetto è più ampio e abbraccia diverse tematiche: parliamo di tutto ciò che costituisce il valore della nostra impresa alberghiera, dall’immobile alle attrezzature, ai mobili, passando dalla tecnologia al know-how operativo.
Come albergatore indipendente, potresti chiederti perché dovresti interessarti all’asset management, specialmente se gestisci una struttura di dimensioni contenute.
La risposta è semplice: perché una gestione ponderata dei tuoi asset ti permette di massimizzare il valore del business nel lungo periodo, evitando brutte sorprese ed interventi d’emergenza che sono più costosi e decisamente problematici.
Gli asset di un hotel si possono dividere in 3 macro-categorie:
- l’immobile e le sue pertinenze
- le attrezzature e gli arredi
- i sistemi tecnologici e informatici
Ciascuna di queste categorie ha cicli di vita e necessità di manutenzione differenti, che vanno pianificate e gestite in modo coordinato.
Il caso studio “Hotel Villasole” e l’immobile degli anni ’70
Si tratta di una struttura indipendente di 40 camere sulla riviera toscana.
L’albergatore ha ereditato l’attività e si trova ora a dover gestire un immobile degli anni ’70 con impianti datati, mobilio che necessita di rinnovamento e tecnologia non più al passo con i tempi.
Senza una pianificazione accurata degli interventi necessari, rischia di trovarsi a dover affrontare spese impreviste che potrebbero mettere in difficoltà la gestione ordinaria.
Per dare un’idea degli asset che compongono il nostro hotel di esempio abbiamo:
- L’edificio
- La struttura, quindi l’immobile
- Impianti (riscaldamento, condizionamento, elettrico)
- Domotica
- Aree comuni
- Eventuali spazi F&B
- Le attrezzature (in gergo: FF&E – Furniture, Fixtures & Equipment)
- Mobilio delle camere
- Elettrodomestici (frigobar, TV, asciugacapelli)
- Attrezzature per la ristorazione
- Biancheria e spugne
- Sistemi tecnologici
- WiFi e rete
- Software gestionali (sempre meno impattante grazie al cloud)
- Sistemi di sicurezza
Il caso dell’esempio con l’edificio di proprietà è sicuramente il caso più “facile” per fare asset management, perché l’hotel è di proprietà del titolare e gli investimenti economici strutturali sono un investimento che rimarranno nel tempo sull’immobile, per questo motivo nell’articolo partiamo con l’analizzare questo primo caso.
Gestire gli asset di un hotel di proprietà
Essere proprietari dell’immobile in cui opera il nostro hotel ci dà totale libertà decisionale, ma comporta la responsabilità di doverci occupare non solo della gestione ordinaria, ma anche della pianificazione degli interventi straordinari necessari per mantenere competitiva la nostra struttura.
Qui la chiave per una gestione efficace sta nella pianificazione.
È fondamentale creare un piano di manutenzione programmata che tenga conto dei cicli di vita dei vari asset: sapere che tra tre anni dovremo sostituire le caldaie o rinnovare gli arredi delle camere ci permette di pianificare gli investimenti necessari senza farci cogliere impreparati.
Un aspetto cruciale, spesso sottovalutato dagli albergatori indipendenti, è l’importanza di accantonare risorse per gli interventi futuri.
Non basta generare marginalità dalla gestione corrente: dobbiamo prevedere un “fondo di accantonamento per il rinnovo” che ci permetta di affrontare con serenità gli investimenti necessari quando sarà il momento.
Come regola di massima, dovremmo accantonare ogni anno almeno il 3-4% del fatturato per il rinnovo degli asset. Questo può sembrare un sacrificio importante, ma ci eviterà di dover ricorrere a finanziamenti onerosi quando dovremo effettuare interventi non più rimandabili.
Il gioco diventa più complesso quando l’edificio su cui andiamo ad investire non è di nostra proprietà, siamo quindi degli imprenditori affittuari che investono del budget sapendo però che dopo un certo periodo di tempo una parte degli investimenti fatti non saranno più loro.
Prendere in gestione un hotel e investire negli asset in modo “giusto”
Se invece prendiamo in gestione un hotel di proprietà di terzi, la situazione si fa più delicata.
Prima di firmare un contratto di gestione è fondamentale effettuare una “due diligence”; questa consiste nell’effettuare un’analisi e verifica approfondita di un’azienda, per valutarne appunto gli asset, i rischi, le opportunità e criticità sotto il profilo finanziario, legale, fiscale e operativo.
Serve a fornire al potenziale acquirente o investitore un quadro completo della situazione aziendale per prendere decisioni informate.
Dobbiamo controllare non solo gli aspetti più evidenti come lo stato di manutenzione dell’immobile e degli impianti, ma anche elementi meno visibili come la conformità alle normative vigenti, lo stato delle certificazioni, la presenza di eventuali vincoli o limitazioni.
Un’analisi superficiale potrebbe farci sottovalutare interventi necessari che poi ricadrebbero sulla nostra gestione.
Per i non addetti ai lavori il rischio di sottovalutare gli aspetti autorizzativi è decisamente alto, per questo è consigliati affidarsi ad un professionista per valutare lo stato tecnico dell’edificio con le relative autorizzazioni.
Alcuni aspetti che compongono la “due diligence” sono:
- Verifica conformità urbanistica e catastale
- Analisi costi stimati di ristrutturazione (computo metrico)
- Verifica dei vari impianti: elettrico, idraulico, HVAC (Heating, Ventilation and Air Conditioning)
- Assessment strutturale
- Verifica presenza amianto o altre criticità
Definire un accordo solido tra proprietà e gestore è un passaggio fondamentale.
Vale la pena investire in una consulenza legale specializzata: il costo iniziale per strutturare correttamente il contratto può rivelarsi un investimento prezioso nel lungo periodo, evitando potenziali contenziosi e preoccupazioni future, vale sempre la regola secondo cui “prevenire è meglio che curare”.
Il contratto deve delineare con precisione le responsabilità di entrambe le parti, in particolare per quanto riguarda manutenzioni ordinarie e straordinarie, interventi di rinnovo e sostituzioni.
È cruciale inserire clausole che tutelino gli investimenti del gestore, soprattutto quando questi interventi incrementano il valore dell’immobile.
Free rent: un aspetto da considerare
Durante la negoziazione, teniamo in considerazione la possibilità di proporre un periodo iniziale di “free rent“, questo prevede che il gestore si impegna a realizzare migliorie strutturali in cambio di alcuni mesi di affitto gratuito o a canone ridotto.
Per progetti con prospettive di lungo termine, è consigliabile puntare su una durata contrattuale estesa (almeno 9+9 anni). Inoltre, può essere strategico negoziare un diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile, garantendosi un’opzione privilegiata in caso di futura messa in vendita.
La gestione del rapporto con la proprietà nel lungo periodo è quindi un aspetto cruciale.
È importante stabilire fin dall’inizio un piano di interventi condiviso, con tempistiche e budget definiti. Questo ci permetterà di evitare discussioni e incomprensioni quando si tratterà di effettuare investimenti importanti.
L’asset management in un hotel non è solo una questione di manutenzione e rinnovi: è una vera e propria strategia di gestione che deve guidare le nostre scelte operative quotidiane.
Come albergatori indipendenti, non possiamo permetterci di improvvisare: dobbiamo avere una visione chiara di dove vogliamo portare la nostra struttura e pianificare gli interventi necessari per raggiungere i nostri obiettivi.
Dobbiamo mettere nero su bianco già dal giorno zero chi pagherà quali interventi, chi sarà responsabile di ciascuna manutenzione e come vengono ammortizzati gli investimenti.
Ricordiamoci sempre che il valore del nostro hotel non è dato solo dal fatturato che genera oggi e della sua marginalità economica ma anche dalla sua capacità di mantenersi competitivo nel tempo.
Un approccio strutturato all’asset management è la chiave per garantire la sostenibilità del nostro business nel lungo periodo sia nel caso di hotel di proprietà che di affitto di un immobile.
